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深圳的二手樓市現(xiàn)在有一個說法：沒有賣不出去的房子，只有降不完的價(jià)格。

(資料圖片)

真不是開玩笑，如果你有中介朋友，翻開中介們的朋友圈，會發(fā)現(xiàn)不是在推銷新盤優(yōu)惠、就是在推銷低于指導(dǎo)價(jià)的二手房源。

二手市場這情況，搞得買家和賣家都很焦慮。

賣家生怕自己割肉割太多；

買家生怕自己抄底抄到了半山腰。

買家和賣家焦慮的共同根源，本質(zhì)上還是因?yàn)槿狈@個市場的了解。

要想解決焦慮，我覺得大家得搞清楚當(dāng)下市場一個很重要的指標(biāo)——

議價(jià)空間

所謂議價(jià)空間，簡單理解就是——

業(yè)主一開始喊出的掛牌價(jià)，要降價(jià)多少才會有買家愿意接盤？

對業(yè)主而言，這是一個很有用的參考數(shù)據(jù)，因?yàn)楝F(xiàn)在的業(yè)主，雖然都知道要成交就得降價(jià)，但是具體要降多少？多數(shù)業(yè)主心里沒個底。

豪宅，也要降價(jià)賣？

豪宅是深圳樓市的風(fēng)向標(biāo)，我整理了南山和福田幾個豪宅板塊最近的成交記錄，發(fā)現(xiàn)買賣雙方議價(jià)之后的降價(jià)率比較割裂。

一部分豪宅成交，降價(jià)率在2%-3%左右；

一部分成交的降價(jià)率能達(dá)到10%以上。

而且這兩類豪宅特點(diǎn)差異很明顯

降價(jià)率10% 以上的豪宅房源，有兩個特點(diǎn)。

第一是戶型面積會更大、總價(jià)更高；

第二是成交周期更長。

降價(jià)率只有2%-3%的豪宅房源，特點(diǎn)剛好相反，戶型面積相對較小，成交周期也很短。

這說明即便是在深圳的豪宅市場，總價(jià)太高的大戶型，想要盡快出手，也得大降價(jià)，買家的議價(jià)空間很大。

相比較來說，豪宅地段的小戶型業(yè)主會更有主動性，不需要降價(jià)太多，就能出手。

中心城區(qū)的老小區(qū)，降價(jià)多少？

核心區(qū)的老小區(qū)比較多，這些小區(qū)的平均議價(jià)空間相比豪宅要大得多。

我上面表格中選取的成交小區(qū)全都是2000年之前入住的小區(qū)，簡而言之全都是樓齡超過23年的老小區(qū)。

從圖中的數(shù)據(jù)當(dāng)中大家可以看出來，核心區(qū)的老小區(qū)降價(jià)率跨度很大，降價(jià)率可以從1%直接跨到32%。

但仔細(xì)觀察可以發(fā)現(xiàn)，老小區(qū)中80-100平面積的房源，降價(jià)率普遍在1-4%之間；

而小面積房源的降價(jià)率相對而言會更大，降價(jià)率普遍在7%-10%之間。

比如旭飛華達(dá)園的一套38平戶型，降價(jià)率10.5%；

怡泰大廈一套51平戶型，降價(jià)率18.5%。

百花片區(qū)的百花園一套50平房源，即便有好學(xué)位的支撐，業(yè)主最后也得降價(jià)9%。

不難看出，現(xiàn)在深圳二手老破小的業(yè)主非常弱勢。

老破小傳統(tǒng)的學(xué)位價(jià)值以及低價(jià)優(yōu)勢，現(xiàn)在一個被大學(xué)區(qū)政策肢解、一個被關(guān)外的新盤價(jià)格擠壓。

本來買家議價(jià)的主動權(quán)就很大，老破小的價(jià)值還在貶值，所以老破小不僅是降價(jià)率更高，連成交周期也越來越長。

因此，即便是買中心區(qū)樓齡20年以上的老破小區(qū)，也要記住一點(diǎn)：

寧可老破大，不要老破小。

關(guān)外的網(wǎng)紅片區(qū)，都得大降價(jià)？

看完核心區(qū)的，再來看看關(guān)外那些過去房價(jià)上漲非常猛的網(wǎng)紅片區(qū)。

我選擇了寶安、龍華、光明和龍崗四個區(qū)的網(wǎng)紅板塊，這些板塊在房價(jià)上漲期二手房價(jià)至少都經(jīng)歷過10%的漲幅。

西部的寶安和光明，最近的成交房源整體降價(jià)率比較高。

寶安的寶中和碧海，小區(qū)降價(jià)率都在6%-7%之間，光明深房傳麒山也有一套房源業(yè)主直接降價(jià)了37.5%才成交。

西部畢竟之前是猛漲，所以業(yè)主心態(tài)還是偏高一些。

一開始掛牌價(jià)就會更高，但是掛高了買家也不買賬，所以最后降價(jià)率往往要高一些才能促成成交。

當(dāng)下買這些片區(qū)的房子，議價(jià)空間很大。

與西部的區(qū)域相比，北邊的龍華和東部的龍崗相對而言降價(jià)率低一些，小區(qū)的降價(jià)率在4%-6%左右。

另外值得注意的是，在我統(tǒng)計(jì)的過程中，我發(fā)現(xiàn)關(guān)外網(wǎng)紅板塊中，次新小區(qū)盤成交很少。

現(xiàn)階段的市場，次新盤的掛牌價(jià)普遍很高，業(yè)主割肉的意愿也比其他小區(qū)的業(yè)主更小，再加上現(xiàn)在的新盤價(jià)格低，買家購買次新盤的動力也越來越小。

邊緣地段，成交出乎意料？

最后統(tǒng)計(jì)的是關(guān)外的邊緣地段。

我選取了寶安的松崗、龍華的觀瀾、龍崗的平湖、坪地以及坪山作為深圳邊緣板塊的代表

讓人很意外，這些片區(qū)業(yè)主的成交降價(jià)率并沒有我想象的那樣高，雖然也有降幅比較大的房源，但是多數(shù)房源的降價(jià)幅度在4%-6%左右，和那些關(guān)外的網(wǎng)紅片區(qū)相比差不多甚至還低一些。

從業(yè)主一開始的掛牌價(jià)來看，邊緣地段的業(yè)主掛牌價(jià)相對來說不會那么高。

畢竟業(yè)主都知道自己的房子地段沒有什么優(yōu)勢，也知道接盤的買家多數(shù)是買不起更好地段的剛需，所以為了成交一開始的姿態(tài)都擺得比較低，最后成交價(jià)格相比一開始的掛牌價(jià)，相差就不會太大。

總結(jié)一下整體的情況吧。

1.深圳的豪宅成交價(jià)格其實(shí)并沒有大家想象的那樣穩(wěn)固。

大戶型豪宅，業(yè)主和買家之間的議價(jià)空間其實(shí)挺大的。

而且大伙要知道我上面展示的還只是一部分豪宅的成交，深圳豪宅還有很大一部分成交是富人之間的私下交易，并不會顯示數(shù)據(jù)，所以這一部分成交的議價(jià)空間可能還會更大。

2.關(guān)內(nèi)中心區(qū)的那些老小區(qū)，分化很明顯。

老破大想要成交難度稍微小一些，老破小想賣出去，業(yè)主得做好心理預(yù)期，如果真的想出售，一開始的標(biāo)定價(jià)格不要太高，因?yàn)檎娴暮茈y賣。

3.關(guān)外的片區(qū)中，靠近中心區(qū)的板塊業(yè)主普遍需要降價(jià)6%-8%之后才能交易，而更邊緣的板塊只需要降價(jià)4%-6%。

對于深圳的業(yè)主，無論你是在核心區(qū)還是所謂關(guān)外的郊區(qū)，我的建議是放平心態(tài)、認(rèn)清形勢。

著急賣的業(yè)主，沒有必要掙扎，該降多少就降多少，要知道現(xiàn)在的行情賣家做不了主；

不著急賣的話，可以先掛高一點(diǎn)，再慢慢降價(jià)吸引市場注意。

對買家而言，此刻的行情是最舒服的，但問題是選擇越多，反而越不容易下手。