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“7月末政治局會議定調行業新形勢，‘城中村改造’對銷售、投資拉動作用有限；央行‘金融16條’對房企紓困有延期；7、8月多城繼續放松，但放松有限。”克而瑞集團董事長丁祖昱日前在克而瑞集團主辦的第29屆地產金融形勢峰會上對包括《中國經營報》在內的媒體記者表示，當前行業內的熱點問題必是未來一條重要的賽道。

丁祖昱進一步表示，從統計局數據來看，7月份宏觀數據進一步下降，房地產供應、銷售持續下行，在此情況下，中央應會繼續支持剛需改善、地方放松常規政策，“經濟復蘇強度是信心修復的關鍵。”

今年以來樓市政策調控頻繁，成交量也出現起伏。相關數據顯示，全國新房市場今年7月末走高后，8月出現回落，二手房市場成交量也出現下滑。克而瑞方面預計，2023年商品房銷售面積同比降10%左右，銷售金額同比降5%左右，“2023年全年房屋新開工面積同比下降20%～25%；預計2023年完成房屋竣工面積同比漲10%～15%。”

(資料圖)

代建賽道未來仍有3到4倍的成長空間

克而瑞副總裁孟音表示，我國的代建業務由政府代建起步，逐步擴展至商業代建，近年進入加速發展期。“據統計，布局代建的百強房企已達66家，預計未來每年代建規模可達3億平方米。”

“近幾年能看到代建賽道在行業困境中逆勢增長，其模式日益成熟，目前已60余家房企進入代建賽道，兩家公司成功上市；代建賽道滲透率在不斷提高，未來仍有3到4倍的成長空間，有較大發展潛力。”金地集團副總裁郝一斌表示，目前代建行業內有待紓困項目、超大特大城改、新業態、新區域、新資本五類發展新機遇，“代建賽道入局雖易，但要做好代建仍需‘長期主義’，對新玩家仍考驗其管理和服務體系化能力。”

據克而瑞研究中心發布的《2023上半年中國房地產企業代建綜合能力TOP30》排行榜，TOP30企業上半年新增簽約面積超7000萬平方米，行業集中度較高。具體來看，新增簽約面積超500萬平方米的企業共4家，新增簽約面積合計達3758萬平方米，占TOP30企業新增簽約面積的50.3%；其中綠城管理新增建面達1727萬平方米，同比增長約30.6%。

截至2023年6月30日，TOP30企業代建總合約建筑面積已超6億平方米。其中超過5000萬平方米的有4家，合計面積達3.2億平方米，占TOP30企業總規模的53.5%，行業集中度較高。目前代建賽道已經形成，相信隨著越來越多的企業加入，未來的競爭格局或將愈發激烈。

對此，金地集團旗下代建業務品牌金地管理方面表示，近兩年代建行業的趨勢是客戶結構趨向多元，也面臨著諸多行業挑戰。“比如中小開發商開發需求大幅收縮，城投平臺開發需求階段性涌現，政府項目開發需求、商辦項目開發需求、一級土地整理商開發需求、產業方開發需求都基本持平。客戶多元需求差異化顯現，如何滿足不同客戶的差異化需求是代建企業面臨的挑戰。”

數據顯示，截至今年上半年，金地管理布局了全國超50個城市，一共有160個管理項目，2200萬平方米管理面積，多元業態均衡發展，其中住宅累計簽約貨值1500億元，商辦累計簽約管理投資規模達500億元，還有政府的非銷售類450萬平方米管理面積。

金地管理方面進一步表示，目前金地管理定制化項目開發管理服務承接三大業務及提供兩類服務，并形成了包括“委托方駕駛艙、委托方服務白皮書、代建服務質量體系”在內的金地管理服務金三角。“目前傳統房地產行業收益已日漸收窄，長期主義才能穩定代建新賽道的收益，未來適應變化，提升傳統房地產業務，與代建新賽道攜手并進。”

城市更新等業務成新增長點

除了代建業務外，租賃、物業、養老以及城市更新等房地產新業務也正在成為房地產行業的新增長點。

丁祖昱表示，租賃市場到2025年總規模將達到4萬億元，物業行業到2025年總規模將接近1.6萬億元，年平均增長5%左右，養老行業中涉及房地產的相關產業到2025年將超過3萬億元。

“目前中國REITs市場放開，政策支持大消費類REITs上市，中國擁有的商業資產預計長期能支撐REITs市場達到萬億級規模，未來空間不小。而在眾多新賽道中，代建有輕資產、低負債、高成長、抗周期等特點，是新模式重要方向。”

據上海城市更新建設發展有限公司總經理介紹，目前，上海市外灘區域的城市更新占地78公頃，涉及30個街坊，包含177幢老大樓。其中有5個已完成或正在更新中的街坊，包括160街坊（老市府大樓項目）、163街坊（大丸百貨）等。“面對歷史建筑數量多，風貌保護級別高，涉及利益訴求疊加等問題挑戰，公司全力推動‘一張總圖，一套標準，一組政策，一個機制’的實踐探索，為城市更新上臺階夯實基礎工作。”

對此，業內人士表示，上海市城市更新正借鑒包括倫敦梅菲爾區、巴黎馬萊區等國際知名城市更新案例。“自2021年以來，按照《上海市城市更新條例》有關要求，圍繞大外灘區域更新，加快推進相關工作，將以一張總圖、專業規劃為支撐，信息系統為輔助，把功能業態、空間形態、交通組織等整合進去。”

據了解，后續上海市大外灘區域城市更新將圍繞戰略定位、功能業態、空間形態、風貌保護等展開，構建商務辦公、商業消費、文化、居住等功能體系，加強高品質功能要素集聚，引導北、中、南區總體布局配比。

（文章來源：中國經營網）