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辦事效率

材料齊全最快3個工作日可辦結『帶押過戶』

(資料圖片僅供參考)

業務區域

西安市城六區開發區范圍內

辦理范圍

已經辦理抵押登記的二手房交易過程中

無需先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉移

可選擇『帶押過戶』

準備材料

『帶押過戶』協議、網簽合同、完稅憑證、不動產證書、身份證明、不動產登記證明

分步實施

『帶押過戶』業務將根據不同的情形

運用分步走的方式逐步完善相關業務規范

6月30日，西安市住建局發布《關于推行存量房（二手房）“帶押過戶”的通知》，明確在城六區、開發區范圍內，買賣雙方進行二手房交易時，不必先結清原房貸，就可在原抵押權不解除的情況下直接辦理住房所有權轉移登記。

什么是“帶押過戶”？

業務辦理范圍有哪些？

“帶押過戶”是依據《民法典》《自然資源部、中國銀行保險監督管理委員會關于協同做好不動產“帶押過戶”便民利企服務的通知》中“抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定的規定，在申請辦理已抵押不動產轉移登記時，無需提前歸還舊貸款、注銷抵押登記，即可完成過戶、再次抵押和發放新貸款等手續，實現不動產登記和抵押貸款的有效銜接”的規定，切實保障存量房交易安全。

在西安市城六區、開發區范圍內，已經辦理抵押登記的不動產在存量房（二手房）交易過程中，無需先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協議后，可以共同向不動產登記機構提出申請辦理房產轉移登記及抵押權相關登記。

當事人因贈與、作價出資（入股）、法人或者其他組織合并（分立）等原因，申請轉移抵押不動產的不納入合并登記辦理范圍。

華商報記者從西安市自然資源和規劃局獲悉，“帶押過戶”實施后，無需先歸還原來的房貸，即可完成過戶、抵押、發放新的房貸等全流程。同時，對于同一房產上的抵押設立變更登記、轉移登記、抵押注銷登記等業務，根據申請實現合并辦理。今年年初以來，西安市自然資源和規劃局在城六區范圍內試點推行二手房“帶押過戶”服務新模式。在材料齊全的前提下，買賣雙方從提出“帶押過戶”申請到辦理完過戶，最快僅需3個工作日。截至目前，全市辦理“帶押過戶”業務超30件。

“帶押過戶”業務辦理流程

（一）買賣雙方在房產交易管理部門辦理存量房（二手房）交易合同網簽備案、存量房交易資金監管手續。

（二）買賣雙方共同向原抵押權人（銀行、住房公積金管理中心等）申請“帶押過戶”，獲得同意后，按照原抵押權人要求提交提前還貸申請。向新貸款銀行、住房公積金管理中心申請抵押貸款并獲得同意。

（三）不動產登記部門根據抵押權人（銀行、住房公積金管理中心等）及買賣雙方的申請，實行“帶押過戶”相關登記行為的合并辦理。

（四）房產轉移登記完成后，房產交易管理部門按照監管協議等相關約定，向賣方原貸款銀行結清貸款，剩余部分劃轉至賣方個人銀行賬戶。

此外，合并辦理業務的登記事項在未載入登記簿前可以撤回申請，撤回申請需全部申請人共同提出，單獨申請撤回合并業務中的某個子業務或合并業務已經完成登簿的，不予撤回。在發生房產轉移登記不能完成的情況時，房產交易管理部門負責將資金監管賬戶中的購房款分別歸還買方貸款銀行及買方本人。

什么人可以申請辦理？

西安市城六區、開發區范圍內，已經辦理抵押登記的不動產在存量房（二手房）交易過程中，無需先還清貸款解除抵押再辦理過戶轉移，買賣雙方可以自愿選擇使用“帶押過戶”服務，買賣雙方與貸款銀行、住房公積金管理中心簽訂協議后，可以共同向不動產登記機構提出申請辦理房產轉移登記及抵押權相關登記。當事人因贈與、作價出資（入股）、法人或者其他組織合并（分立）等原因，申請轉移抵押不動產的不納入合并登記辦理范圍。

申請辦理需要準備哪些材料？

（1）買賣雙方及銀行簽訂的同意“帶押過戶”的協議

（2）網簽存量房買賣合同

（3）完稅憑證

（4）不動產證書

（5）身份證明（辦理免個人所得稅需提交結婚證、戶口本）

（6）不動產登記證明

各部門協同分工

保障抵押不動產依法轉讓

由于二手房交易過程中涉及房產交易部門、不動產登記部門、住房公積金管理部門、金融機構（銀行等新、原抵押權人）、買方、賣方以及中介服務機構等等，需要多方密切配合、協同完成。為保障抵押不動產依法轉讓，解決在存量房交易過戶中“轉貸”辦理時間長、交易風險高、資金負擔重等問題，做到提高貸款使用效率，保障存量房交易及抵押貸款更加安全、高效、便捷，西安市資源規劃局、市住房和城鄉建設局等多部門協同作業，壓實工作責任，積極主動落實。

市資源規劃局：負責不動產登記業務的辦理，具體包括梳理房屋轉移登記與抵押權登記業務流程及資料清單。同時，向住建部門推送房產轉移登記信息。

市住建局：負責房屋交易管理工作，具體包括購房資格審核、交易合同網簽備案、資金監管協議簽訂及資金監管賬戶資金劃轉等相關業務，防范資金管理風險、規范擔保評估等行為。同時，向不動產登記部門推送備案合同等交易信息。

陜西銀保監局：要圍繞“帶押過戶”貸款業務新特點，加強對銀行業金融機構的組織協同工作，對銀行業金融機構進行業務指導和監管。

市住房公積金管理中心、各銀行類金融機構：負責買賣雙方按揭貸款相關業務辦理，優化貸款流程，升級改造系統，確保資金安全，與買賣雙方共同申請不動產相關登記手續，配合資金監管部門完成資金劃付工作。

>>專家解讀:“帶押過戶”政策會產生諸多積極效果

西安交通大學公共政策與管理學院教授、房地產研究所所長楊東朗表示，推行存量房（二手房）“帶押過戶”政策落實，會產生諸多積極效果：首先，縮短了交易周期，使得二手房的交易過程明顯加快，有利于存量房地產交易便利化，盤活了存量房交易市場，促進存量房交易提速增效。其次，方便了賣房人，有助于減輕其還貸壓力，解決他們在交易過程中存在的還貸資金籌措難等問題，同時還規避了資金風險，省掉過橋資金成本。對于買房人來說，同樣減少了交易環節，他們可以一次性完成過戶、重新抵押的手續。

中介：讓手續更簡單，減輕了賣方壓力

安家房產中介高欣表示，“帶押過戶”政策之前西安這邊建行一直在試點做，現在全面推行這個政策，第一，讓買賣雙方更加方便，手續更加簡單，賣方不用再籌錢還款，解放他們的壓力。第二，能夠節省賣房時間與費用，雙方直接可以過戶，過完戶后銀行直接扣除之前貸款的錢，賣方就能拿到剩余部分。第三，減少還款代價，之前銀行預約還款給賣方，一般預約的時間都需要等待兩三個月，賣方等于還要再還兩三個月的貸款，但現在帶押過戶后就不牽扯到這個問題。

業主：對于買賣雙方都更加便利與安全

西安市民王女士今年元月才過戶一套二手房，對于現今推行的“帶押過戶”政策，她感慨更加便利安全了，“之前與賣方過戶房子，我要先把錢打到銀行，賣方還了他之前的貸款房子才能過戶，錢交出去了房子還沒個影，每天都提心吊膽的，現在有了帶押過戶的政策就不會再有這個顧慮了，辦理的流程也更加方便，效率高，聽中介說從看房到過戶最多十幾天就能完成，還能防止上當受騙，交易更加順利安全了。” 華商報記者 楊芷瑤