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試點“大物管”，老舊小區有了“新管家”

市北區成立國有平臺子公司，打造良性循環和微利可持續的運營體系

2023年，青島市計劃改造老舊小區473個，計劃完成投資64.8億元，面積約1109萬平方米，惠及居民13.77萬戶。同2022年相比，項目數、投資額、改造戶數分別增加48.7%、63.6%、49.6%。

【資料圖】

“三分建七分管”，改造后的小區如何實現長效管理？

市北區先行一步，將城區整體作為一個“大物業范圍”，成立國有平臺子公司——青島聚城城市服務有限公司，創新性引入市場化和社會化機制，探索“大物管”模式，計劃以民生需求作為支點，通過“黨建引領+政府主導+專業服務+智慧平臺”相融合的方式，對城市公共空間、公共資源、公共服務實施全流程“管理+服務+運營”，打造政府、平臺、市場、居民多方主體“一核多元、一專多能、協同治理”的新模式，以期實現良性循環和微利可持續的運營體系。

先體驗后付費，讓“大物管”扎下根來

路面整修一新，車位重新劃線；老樓外墻粉刷，樓頂鋪設防水彩鋼瓦，戶外換上折疊晾衣架；保安在小區巡邏，及時解決居民所需……63歲的奔科霞沒想到，這個她住了一輩子的老小區，如今竟有了“管家”，把小區上下打理得有模有樣。

四機宿舍建于20世紀80年代，是無物業管理小區，路面破損、房屋漏雨、下水堵塞等一系列問題，不僅給居民生活帶來極大的不便，也成為城市管理的痛點和難點。適逢市北區老舊小區改造，四機宿舍作為試點小區，率先探索“大物管”模式。

“我們組建了一支包括項目經理、保安、保潔、工程技術人員、客服在內的物業服務隊伍，于去年11月底以‘社區代管’方式入駐，全過程參與小區改造，實現設計、施工、管理、服務無縫對接。”四機宿舍物業項目經理張大明告訴記者，物業管理團隊的工作集中在車位管理、日常巡查、居民協調等。下一步，還將在社區安裝監控設施，為部分老樓安裝電梯，增加居民安全保障，為居民生活提供便利。

四機宿舍有居民1759戶，常住人口5000余人。“‘上面千條線，下面一根針’，社區的事瑣碎復雜，居民們有事兒都愿意找社區，下水道堵了、樓道燈壞了、房子漏雨了……我們4名工作人員除了日常工作外，還要把大量的時間和精力放在管理小區上，確實有些力不從心。”市北區四方街道四機社區黨委書記路濤告訴記者，物業公司的進駐讓社區工作者解放了雙手，“我們也在積極引導居民向物業反映問題，像換燈泡、修下水道之類的訴求，他們可以直接找物業公司，我們則可以把更多的精力放在其他為民服務事項上。”

停車規范了、環境整潔了、幫助及時了，對于物業管理，居民的反饋一致向好。但話題一轉，談到物業費，并不是每個居民都“買賬”。“以前社區管得挺好，也沒收費”“剛開始都挺好，不知道后面能不能保持”……記者在探訪中隨機采訪了幾位居民，近半數表示持觀望態度，也有居民直接表示“不交”。

面對居民對“付費”和“服務效果”的猶疑，聚城公司總經理孫全軍則表示理解。“四機宿舍小區是高度老齡化的小區，60歲以上的居民占三成，改變他們的觀念需要時間。所以，我們試點‘先體驗后付費’，讓老百姓切實感受到物業管理帶來的明顯變化，再培養他們的付費觀念。”

關于后期付費，聚城公司也做了精細考量。“我們參照《青島市普通住宅前期物業服務等級標準》提供菜單式服務，為居民提供自由選擇空間。”孫全軍解釋，屆時，物業公司會向業主委員會“亮出”服務套餐，根據居民選擇的服務內容確定服務價格，實現同等服務標準的最低收費。另外，公司還會采取資源置換、多元共治的方式，在轄區內選擇一批紅色合伙人和合作服務商，以積分兌換、代金券、贈品等形式對沖物業費，實現商戶和居民的雙贏。

如何算好“成本賬”

老舊小區設施陳舊，如果要開展精細化管理，在接手之前就要拿出預算配備相關設施。除此之外，低水平的物業費難以覆蓋物業運作的人員管理、水電支出等費用——記者采訪了幾家物業公司，幾乎都對進駐老舊小區打怵，“除非政府補貼兜底，不然長遠來看，公司會陷入虧損運營狀態。”

“我們在做一件有意義的事。”這是采訪過程中，孫全軍說過最多的一句話。孫全軍告訴記者，下一步，公司還將利用四機宿舍15號樓底層的公共用房，在一樓打造黨群物管綜合服務中心，設置物管中心、黨群中心、便民服務站、綜合執法室；二樓計劃與中車、四方街道辦事處一起共建老干部活動中心和黨建活動中心，并契合居民情懷，開設以中車歷史為主題的文化展覽館，豐富居民的休閑文化生活。

閑置空間改造、裝修、購置便民設施、開設展覽館……這又是一筆不小的開支。“作為國有平臺公司，我們要把社會效益放在第一位，其次才是經濟效益。”孫全軍說。

當然，為了平衡收支，市北區也有自己的盤算——通過整合運營資源、拓展業務邊界，尋求其他利潤增長點。比如，聚成公司除了承接物業管理和代管區域的部分基礎設施維護、停車管理運營、垃圾收集業務外，后期還將承接全區開放式樓院的衛生清掃，承接部分學校、商業、寫字樓、產業園等優質資產的物業管理業務，承接政府和街道辦事處采購的部分基層社區服務、黨建文娛活動和其他重大活動的組織和安保業務，提高營利能力。結合社區團購、家政維修、托管教育、社區康養、社區食堂、充電業務六類服務，盤活街道社區的零散房產和閑置低效資源，充分挖掘社區商業價值，實現運營收益一定程度反哺基礎物管。

“我們要充分發揮人員復用、場景疊加效應，實現片區物管業務部分自我造血功能。”孫全軍介紹，目前，公司已經對全區閑置資源做盤點，開始承接運營部分項目。以“商業運營一盤棋”為思路，公司還將不斷充實數字市北的云腦平臺及社區智慧化系統，實現大物管應用場景、關聯業務、從業人員及社區服務運營互為流量，提高精準服務水平、數據變現能力，逐步建立起營收平衡、多元共治、良性互動的長效管理運營體系。

據透露，下一步，市北區還將以金融引擎撬動社會資本，成立城市運營基金，由平臺公司牽頭，廣泛匯聚區域金融、產業、運營等社會資源，形成老舊小區精細化管理所需的功能生態體系和可持續的運作模式，解決“缺錢”的難題。

重在長效管理，可多模式共存

“大物管”模式對焦的是長效管理，這也是老舊小區改造所面臨的共性難題。

近幾年，隨著全國各地老舊小區改造大步伐推進，各地均摸索出了適合自身發展的路子，涌現出一批可借鑒的典型——

重慶市璧山區建立小區業主委員會實體化運行機制，將小區業主委員會注冊為民辦非企業單位，開通對公賬戶、申領稅務發票，實現業主委員會合法化、實體化運行，解決自治執行主體“形而不實”的問題。湖南省寧鄉市對不具備引進市場化物業管理條件的小區，因地制宜探索業主自治管理模式，寧磷小區結合改造成立小區聯合黨支部和業主委員會，組織小區內46戶業主實行值日制度，每月制定一個值班表，每天安排1戶輪流義務值班，主要負責小區內的環境衛生、車輛進出管理、治安維護等工作。河北省石家莊市結合城鎮老舊小區改造解決“獨樓獨院”小區管理難題，由市財政安排4000萬元，開展“小院變大院”專項行動，采取“連片、并入、托管、合作”管理模式，減少“小、散、獨”小區382個。

“作為城市運營者，我們也提倡開放式小區居民通過業主自治或引入專項服務的方式，把自己的小區‘管好’，但前提是要有統一的管理標準，在這個標準之下維護改造成果。”孫全軍向記者解釋了“標準”的重要性。“從樓院到馬路，邊界不清往往會引發扯皮推諉，諸如此類的事屢見不鮮，如果不能實現‘一把掃帚掃到底’，那就‘一把尺子量到底’，切實把管理落在實處。”

據了解，目前，市北區已完成全區2021—2023年改造項目實地查勘調研，依據管理便捷原則，根據各項目的地理位置、物理空間、總體規模、群眾基礎、街道積極性等不同特點，采用“以大托管小”的方式將分散的項目優化整合成一個連片的物管區域。按照計劃，市北區今年年內計劃新增舊改項目物管和代管面積95萬平方米，以物業管理、委托代管和業主自管三種形式實現老舊街區改造項目的長效管理覆蓋率占比80%，“基礎物管+資源整合+社區商業”的片區物管長效管理運營機制和各項舉措扎實落地。

記者注意到，為了鼓勵無物業小區嘗試“大物管”，市北區還提出，對業主同意實施物管并簽訂物業服務合同的老舊小區，可優先納入老舊街區改造計劃，物管企業全過程參與改造。（青島日報/觀海新聞記者余瑞新）

責任編輯：王鳳一